Последние несколько лет наблюдается резкий рост востребованности жилья около столичных набережных. С 2021 года количество проектов, связанных с реновацией и строительством вдоль Яузы и Москва-реки, выросло в 2 с лишним раза – со скромных 25 до 62. Такой взрывной рост обусловлен комплексным обновлением набережных и переосмыслением территорий рядом с водоемами.
Средний рост стоимости квартир на набережных по сравнению с идентичными проектами в той же локации, но удаленных от воды, составил 15-20%. При этом ценовая разница может достигать 50%, если проект обладает уникальными архитектурными решениями и открывает панорамные виды на водную гладь.
Согласно статистике bnMAP.pro, на текущий момент в старых границах города (речь конкретно о набережной Москва-реки) актуально для приобретения более 5,2 тысячи лотов в 187 корпусах общей площадью 379 тысяч кв.м. По состоянию на конец весны 2019 года, на столичных набережных к продаже доступными были лишь 3 тысячи лотов в 55 корпусах, общая площадь которых составляла чуть больше 211 тысяч квадратных метров.
Ирина Доброхотова, создательница «Бест-Новострой» и bnMAP.pro, отмечает, что буквально за несколько лет наметился явный тренд на освоение и рекультивацию промышленных зон, некоторые из которых располагались поблизости от реки. Также приобрел небывалую актуальность тренд на строительство набережных с нуля (причем, как со стороны властных структур, так и со стороны строительных компаний).
Руководитель «Метриум» отмечает, что развитие жилого сегмента тесно связано с КРТ. В советский период прибрежные зоны часто использовались для промышленных нужд из-за удобной логистики. Однако за последние 15 лет девелоперы активно преобразовывают эти территории в рамках КРТ, создавая как масштабные жилые комплексы, так и небольшие элитные резиденции. В 2020-е этот процесс освоения прибрежных зон значительно ускорился.
Ирина Доброхотова также отмечает, что уплотнение застройки рядом с набережными происходит в первую очередь по причине уникальности подобного рода участков. Вид на побережье еще и на первой линии – в целом, единственный, который в будущем не окажется застроен.
Рост предложения жилья на набережных столицы, обусловленный комплексным освоением территорий, превращает его в идеальный вариант как для жизни, так и для инвестирования. Уникальность видовых характеристик и потенциал для повышения стоимости также делают жилье на набережных престижным и привлекательным для вложений.
Немассовый сегмент
Новостройки, расположенные на набережных, представлены в подавляющем числе в высоком ценовом сегменте благодаря своему расположению. По аналитическим данным bnMAP.pro, лишь 5% этих объектов попадают в категорию массового сегмента, в то время как остальные 95% представляют классы бизнес, премиум и выше.
«Примечательно, что жилье на побережье в равных долях распределено между всеми разновидностями премиум-сегмента», – отмечает Руслан Сырцов. «Грамотно построенный и правильно оцененный объект является ликвидным и высоко востребованным», – добавляет Ирина Доброхотова.
Большинство проектов, расположенных недалеко от береговой полосы, находится в Даниловском, Сокольниках, на Нагатинском полуострове и др. Согласно bnMAP.pro, подавляющая часть предложений первичного сегмента с видом на воду сосредоточена в СЗАО (38%) и ЮАО (37%). Наибольшее количество лотов наблюдается в Даниловском районе и Покровском-Стрешневе (около 1,3 тыс. лотов).
Новострой у воды – какова цена
Первичное жилье недалеко от береговой черты – это не просто место проживания, а вложение в престиж и уникальность. Благодаря своему расположению и захватывающим видам, объекты значительно превосходят по стоимости аналогичные проекты, не имеющие доступа к воде. Влияние на цену оказывает как непосредственная близость к набережной, так и определенный панорамный вид из окон. По экспертным оценкам, переплата за такую привилегию может достигать 20%, а порой и все 100%.
«Прямой доступ к воде подразумевает не только великолепные виды и хорошую экологию, но и высококлассную рекреационную зону. А если речь о Москве-реке – еще и улучшенную транспортную развязку благодаря электротранспорту. За эти преимущества приходится платить на 15-20% больше», – поясняет руководитель «Метриума». Он приводит пример жилых комплексов Восточного округа: жилье в пределах 1,5 км от Измайловского, «Сокольников» и «Лосиного острова» оценивается где-то в 425 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения, удаленные от воды и озелененных зон комплексы стоят почти на 20% дешевле – около 360 тыс. рублей за квадратный метр.
Создатель «Бест-Новостроя» подчеркивает, что независимо от класса, недвижимость, расположенная около береговой линии, – актив, не имеющий аналогов, в особенности если дело касается квартир с видом на побережье. Нередко представленные в одном проекте корпуса, удаленные от воды и расположенные поблизости от нее, относятся к разным ценовым сегментам. Удаленные от берега корпуса порой стоят в два раза дешевле из-за отсутствия вида и общего качества проекта. Более того, цены на квартиры с идентичной площадью достигают разницы в 15-20%, если вид отсутствует, но побережье тем не менее находится в шаговой доступности.
Согласно «Бест-Новострою», ориентировочная цена за квадратный метр в первичках на набережной в Старой Москве достигает 624 тыс. рублей, а средняя цена лота – более 58 млн. рублей (годовой рост цены составил около 55%). Внезапный скачок стоимости лотов связан с изменением ассортимента выставленного на продажу жилья.
Аналитики отмечают, что средняя цена за квадратный метр на рынке новостроек в пределах Старой Москвы – 528 тыс. рублей (среднегодовой рост составил 12,5%). Статистика показывает, что жилье в новострое поблизости от воды обойдется почти на 18% дороже в среднем. Однако прямое сравнение цены по всей Москве и на набережных некорректно, поскольку классовое соотношение двух категорий различается, уточняет Ирина Доброхотова.
Руслан Сырцов добавляет, что, исходя из проектных характеристик, цена квартир «с видом» колеблется от 300 тыс. до 3 млн. рублей за квадратный метр. «Комплексы с подобной локацией отличаются высокой ликвидностью. В настоящее время они растут в цене на уровне рынка, поскольку показатель предложения неизменно пополняется новыми объектами», – объясняет эксперт.